臺州公司海域使用權(quán)評估，船臺評估，房屋建筑物評估，設(shè)備評估

海域價(jià)格評估的主要方法有收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法，各方法的適用條件及注意事項(xiàng)如下：

方法/步驟
收益法
對于能夠計(jì)算現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價(jià)格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預(yù)期收益折算至評估基準(zhǔn)日，以折算后的純收益總和作為海域價(jià)格。
采用收益法時(shí)，應(yīng)以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ)計(jì)算海域 的年總收入，按不重不漏原則計(jì)算年總費(fèi)用，合理測算海域純收益。

成本法
對于新開發(fā)的海域，或在海域市場欠發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例少的地區(qū)，可采用成本法評估海域價(jià)格，即以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤、利息和稅費(fèi)等來確定海域價(jià)格。
采用成本法時(shí)，海域取得費(fèi)和海域開發(fā)費(fèi)應(yīng)是評估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用，各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確、充分的依據(jù)。

假設(shè)開發(fā)法
對于待開發(fā)和再開發(fā)的海域，可采用假設(shè)開發(fā)法評估海域價(jià)格，即在測算出海域開發(fā)完成后的總價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本和利潤來確定海域價(jià)格。
采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)根據(jù)有效利用原則確定海域用途，再結(jié)合海域的規(guī)模、開發(fā)難易程度等情況合理估算開發(fā)建設(shè)周期，并假設(shè)在開發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)成本均勻投入或分階段均勻投入。

市場比較法
在海域市場較發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例充足的地區(qū)，可采用市場比較法評估海域價(jià)格，即根據(jù)市場替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發(fā)生交易的實(shí)例做比較，根據(jù)兩者之間的價(jià)格影響因素差異，在交易實(shí)例成交價(jià)格的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此來確定海域價(jià)格。
采用市場比較法時(shí)，比較實(shí)例應(yīng)與評估對象的用海類型相同，且位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時(shí)間應(yīng)相近，數(shù)量不少于3個；應(yīng)選擇差異顯著的比較因素進(jìn)行價(jià)格修正，因素條件應(yīng)盡量量化，無法量化時(shí)應(yīng)定性描述指標(biāo)的大小。

基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法
在已有海域基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū)，可用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法評估海域價(jià)格，即針對評估對象價(jià)格影響因素的特殊性，利用海域價(jià)格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類用海的海域基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價(jià)格。
采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確把握本區(qū)域海域基準(zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成，根據(jù)海域價(jià)格影響因素實(shí)際情況確定修正系數(shù)。

END
方法/步驟
海域價(jià)格評估應(yīng)按以下六個步驟開展：

（1）確定評估基本事項(xiàng)

根據(jù)委托方的要求，確定評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日等基本事項(xiàng)。

（2）收集相關(guān)資料

對評估對象的社會經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)訪和勘測，收集評估對象及其周邊海域的基本情況、相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況、交易實(shí)例和海域市場發(fā)展現(xiàn)狀等資料，并核驗(yàn)資料的完整性和可靠性。

（3）選擇評估方法

根據(jù)評估目的、評估對象所屬的用海類型、評估對象開發(fā)利用狀態(tài)和海域市場現(xiàn)狀等，選擇確定適用的評估方法。

（4）確定修正系數(shù)和評估參數(shù)

分析海域價(jià)格影響因素及其影響程度，確定必要的價(jià)格修正內(nèi)容和系數(shù)，并根據(jù)社會平均投資效益、用海類型和產(chǎn)業(yè)類型的投資風(fēng)險(xiǎn)差異等，確定海域率、海域還原利率等參數(shù)。

（5）測算和確定海域價(jià)格

利用經(jīng)核驗(yàn)的有效資料，采用選定的評估方法和評估參數(shù)，評定海域價(jià)格。多種方法測算海域價(jià)格的，可用加權(quán)平均等方法評定終結(jié)果。

（6）編制海域價(jià)格評估報(bào)告

對整個評估工作的成果進(jìn)行總結(jié)整理，編制完成海域價(jià)格評估報(bào)告，并提交給委托方。
怎么對房屋建筑物評估?
目前我國對房屋、建筑物的評估常采用重置成本法。
，應(yīng)依據(jù)評估基準(zhǔn)年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價(jià)，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計(jì)費(fèi)用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價(jià)位。

機(jī)器設(shè)備評估方法
一、重置成本法：重置成本法是機(jī)器設(shè)備評估的主要方法之一，它是將重置成本扣減各種貶值因素作為被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其應(yīng)用基礎(chǔ)是“替代原理”，即當(dāng)購買一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，買方所愿意支付的價(jià)格與重新購買或者建設(shè)所需要的現(xiàn)時(shí)價(jià)格相比，前者不會后者。根據(jù)機(jī)器設(shè)備評估重置成本法的計(jì)算特點(diǎn)，其適用范圍主要有以下幾個方面：
1. 對繼續(xù)使用前提下的、不具有單獲利能力的單一臺機(jī)器設(shè)備或其他機(jī)器設(shè)備的評估；
2. 對正在使用或續(xù)用機(jī)器設(shè)備的評估，可以采用成本法進(jìn)行評估，無需進(jìn)行很大的調(diào)整；
3. 對改用續(xù)用或移地續(xù)用機(jī)器設(shè)備的評估，需做出適當(dāng)調(diào)整以得出較為合理的結(jié)果。
4. 對于沒有繼續(xù)使用且在市場上無法找到合適的參照物的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估，需做出適當(dāng)調(diào)整以得出較為合理的結(jié)果。

二、收益法：收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上的評估方法。具體是指將單個資產(chǎn)或資產(chǎn)組合預(yù)計(jì)未來每期能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益流入采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行折現(xiàn)，然后將各期的現(xiàn)值進(jìn)行加和，進(jìn)而得出機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值的方法。根據(jù)收益法的計(jì)算原理，其適用范圍主要為：

1. 被評估資產(chǎn)的企業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營下去；
2. 單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合預(yù)期未來能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入；
3. 未來預(yù)期利益流入能夠可靠地計(jì)量。

三、市場法：市場法是在公開市場中選擇與待評估資產(chǎn)類似或者性質(zhì)相同的一個或多個其他資產(chǎn)作為參照實(shí)例，逐個分析參照實(shí)例的市場條件和交易價(jià)格，調(diào)整參照物與評估對象的差異，從而得出待評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。根據(jù)市場法的計(jì)算原理，其適用范圍具有一定的局限性，主要表現(xiàn)在：該設(shè)備所處的市場應(yīng)當(dāng)已經(jīng)較為成熟，比如市場交易較為活躍或者市場中存在大量通用或同質(zhì)的該類設(shè)備，可能導(dǎo)致對市場法的運(yùn)用提出了限制條件。

北京海潤京豐資產(chǎn)評估有限公司（簡稱海潤京豐），是由財(cái)政部門授予資產(chǎn)評估資格的全國性評估公司。公司匯聚了大批行業(yè)，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的人才 。公司具備的評估方法和手段，完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評估機(jī)構(gòu)。目前公司設(shè)有知識產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊(duì)將一如既往的為廣大客戶提供一對一的免費(fèi)咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評估服務(wù)。

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