中合益德資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估范圍：房屋價(jià)值評(píng)估、拆遷房屋評(píng)估、廠房拆遷評(píng)估，企業(yè)拆遷評(píng)估，企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估、公司股權(quán)評(píng)估、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、軟著評(píng)估、商標(biāo)評(píng)估、專利評(píng)估、發(fā)明評(píng)估、版權(quán)評(píng)估、林地評(píng)估、廠房評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估、庫房評(píng)估、采石場(chǎng)評(píng)估、磚廠評(píng)估、土地評(píng)估、道路評(píng)估、設(shè)備評(píng)估、機(jī)械評(píng)估、礦權(quán)評(píng)估、樹木評(píng)估、果園評(píng)估、苗圃評(píng)估、花草評(píng)估、石灰廠評(píng)估、水泥廠評(píng)估、經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估等等。

　　應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評(píng)估人員應(yīng)保持客觀公正，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對(duì)立情緒：通過友善、耐心、真誠(chéng)的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，推動(dòng)拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研的重要性，深入基層市場(chǎng)收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識(shí)，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度及評(píng)估費(fèi)用支付等條款，確保評(píng)估費(fèi)用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：對(duì)特殊問題和典型拆遷評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計(jì)的條件下，評(píng)估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對(duì)老舊房屋建筑定價(jià)的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評(píng)估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評(píng)估折舊與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊的差異，對(duì)于評(píng)估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評(píng)估中的折舊，本質(zhì)是評(píng)估房屋建筑從重置成本到評(píng)估日期的價(jià)值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價(jià)值降低或損失。這是一種降價(jià)調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評(píng)估日期的現(xiàn)值。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價(jià)值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時(shí)間段。

　　資產(chǎn)評(píng)估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的量，受多種因素影響。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在確定壽命時(shí)都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評(píng)估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會(huì)化程度要求不同

　　資產(chǎn)評(píng)估的折舊基于評(píng)估日的重置成本，隨時(shí)間變化;而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時(shí)間變化。資產(chǎn)評(píng)估得出的實(shí)際價(jià)值可能與市場(chǎng)價(jià)值一致，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的賬面價(jià)值則不一定。

　　維修費(fèi)用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會(huì)產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊未提完但資產(chǎn)評(píng)估顯示價(jià)值已很低，或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊已提完但資產(chǎn)評(píng)估仍有較大價(jià)值的情況。這往往令評(píng)估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房地產(chǎn)評(píng)估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價(jià)人員通過長(zhǎng)期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)方法及評(píng)估流程，使房地產(chǎn)評(píng)估有據(jù)可依。此外，評(píng)估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識(shí)。

　　房地產(chǎn)評(píng)估雖然表現(xiàn)為定價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)準(zhǔn)確反映出來，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還具備一定的表現(xiàn)力。評(píng)估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時(shí)，評(píng)估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評(píng)估還需要掌握一定的技巧，以確保評(píng)估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評(píng)估人員需具備綜合性知識(shí)，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評(píng)估過程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來升值潛力等。有時(shí)評(píng)估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營(yíng)管理能力等。對(duì)于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評(píng)估過程中，可能還需要評(píng)估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評(píng)估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮國(guó)家政策;在評(píng)估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評(píng)估的綜合性特點(diǎn)。

　　房屋拆遷評(píng)估實(shí)踐中，成本法定價(jià)的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評(píng)估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評(píng)估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對(duì)缺乏市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，有時(shí)成本法甚至可能成為可選的定價(jià)方式。針對(duì)這些問題，本文對(duì)成本法定價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價(jià)的基礎(chǔ)

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從商品的成本對(duì)其價(jià)值貢獻(xiàn)的角度來探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格由其生產(chǎn)所必需的耗費(fèi)決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也與其開發(fā)建設(shè)所必需的耗費(fèi)相關(guān)。在定價(jià)時(shí)，我們可以通過分析和計(jì)算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　當(dāng)缺乏市場(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)的參與者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的費(fèi)用來理解和認(rèn)知其價(jià)值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費(fèi)的成本，買家愿意支付的格不能其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。市場(chǎng)參與者根據(jù)成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。

　　房屋拆遷評(píng)估教材中通常認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設(shè)的某些計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價(jià)。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評(píng)估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價(jià)，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價(jià)。有時(shí)，成本法還可以用來獲取市場(chǎng)比較法和收益法定價(jià)中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價(jià)，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這一事實(shí)，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出：“在無市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適合采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行定價(jià)的情況下，可使用成本法作為主要的定價(jià)方法。”這告訴我們，對(duì)于那些有大量市場(chǎng)交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價(jià)的方法，而不能將成本法作為其主要定價(jià)方法。在這種情況下，成本法通常只能是價(jià)值評(píng)估的一種備選方法。在評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價(jià)結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。

　　被拆遷人在面臨拆遷時(shí)，應(yīng)如何計(jì)算損失并爭(zhēng)取對(duì)方認(rèn)可?哪些損失是可以獲得補(bǔ)償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評(píng)估有限公司，提供全國(guó)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償評(píng)估服務(wù)，針對(duì)企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場(chǎng)、加工廠、養(yǎng)殖場(chǎng)、魚塘、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場(chǎng)景，出具合法合規(guī)的評(píng)估報(bào)告，為您爭(zhēng)取更公正的補(bǔ)償提供有力依據(jù)。

　　中合益德(簡(jiǎn)稱中合)，是由財(cái)政部門授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性評(píng)估機(jī)構(gòu)。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評(píng)估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估公司。公司下設(shè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評(píng)估部、大型企業(yè)評(píng)估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊(duì)將持續(xù)為廣大客戶提供一對(duì)一的免費(fèi)咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。

　　在拆遷過程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用等。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場(chǎng)行情進(jìn)行合理評(píng)估。

　　為了讓對(duì)方認(rèn)可您的損失計(jì)算，您可以尋求評(píng)估機(jī)構(gòu)的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評(píng)估報(bào)告。這份報(bào)告將作為您爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。

　　同時(shí)，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補(bǔ)償。直接損失如房屋及附屬物的價(jià)值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等。在爭(zhēng)取補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。

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