【廣州】房地產開發(fā)企業(yè)納稅預算管理與風險控制實戰(zhàn)培訓（2017年6月30日）

房地產培訓：房地產開發(fā)企業(yè)納稅預算管理與風險控制實戰(zhàn)培訓

【課程背景】
房地產培訓：房地產開發(fā)企業(yè)納稅預算管理與風險控制實戰(zhàn)培訓；凡事預則立，不預則廢”，事先明白了要繳多少稅，才會知道能賺多少錢！任何不經過納稅預算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經過納稅預算的項目都有可能成為賠錢的項目。如何事前做好納稅預算并有效的執(zhí)行和管控是房地產企業(yè)研究的課題，而在房地產企業(yè)營改增以后，隨著新政策的密集出臺以及新業(yè)務的不斷發(fā)生，這一需求又變得更加。但企業(yè)對納稅的管控絕非財務事后處理能夠完全解決，稅由企業(yè)生產經營而產生，對企業(yè)經營活動、業(yè)務及合同事行納稅的研究，關乎企業(yè)納稅管控的根本。
本次課程以房地產企業(yè)開發(fā)業(yè)務流程為主線，根據新稅收政策和會計處理規(guī)定，結合房地產企業(yè)實際納稅預算案例，梳理各個環(huán)節(jié)各主要稅種的納稅預算方法、預算管控和財稅處理技巧以及增值稅的賬務處理方法。通過兩天的學習助您輕松實現對企業(yè)納稅成本的管控及涉稅危機的化解。

【課程對象】
各建筑房地產企業(yè)的總經理、總會計師、財務官、財務總監(jiān)與經理、稅務總監(jiān)與經理及主管、采購業(yè)務人員、稅務會計以及財會辦稅人員等。

【培訓收益】
1、通過學習使學員建立正確地納稅思維理念，澄清認識誤區(qū)，少走彎路；
2、了解房地產開發(fā)各個階段的主要工作內容，涉及的稅種，掌握各階段各稅種的納稅預算方法，學會一些預算管控手段和財稅處理技巧；
3、學會全項目納稅預算以及盈利預算方法；
4、樹立企業(yè)所得稅預算控稅理念，學會運用預算合理控制完工年度的企業(yè)所得稅；
5、樹立土地增值稅動態(tài)跟蹤與控制理念，學會簡單的土地增值稅預算與動態(tài)跟蹤方法；
6、樹立全過程增值稅發(fā)票管理理念，學會增值稅預算控制法；
7、熟悉房地產企業(yè)增值稅賬務處理。

【導師】
董老師，中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。書籍、<建筑與房地產企業(yè)營改增實務操作指南>主編，研究領域有、稅收理論與實務、會計準則、企業(yè)內部控制等。董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和財稅顧問，現任“致通振業(yè)”財稅連鎖機構稅務顧問、某大型國企培訓中心培訓師、中國注冊稅務師行業(yè)后續(xù)教育特聘老師，北京注冊稅務師協會師資庫特聘老師，房地產企業(yè)管理教育網特聘講師。主講課程《建筑與房地產企業(yè)營改增政策解讀與操作指南》被中國注冊稅務師協會為2016年注冊稅務師后續(xù)教育課程。董老師先后在全國40多個城市舉辦過上百次房地產和建安業(yè)財稅專題講座與研討，培訓過房地產企業(yè)上千家，兼任數十家房地產公司的稅務顧問，為多家大型集團企業(yè)進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業(yè)成功地進行稅收籌劃,并創(chuàng)造了的經濟效益。講課由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！

【培訓內容】
一、房地產企業(yè)財務人員納稅預算管理理念的構建
（一）房地產企業(yè)納稅預算管理的必要性
案例分享
（二）房地產企業(yè)納稅預算的管控策略
1、明確納稅預算管理的職責分工
2、納稅預算的三步管控法

二、全項目納稅預算和盈利預測的編制
1、收入預算
2、成本預算及土地招牌掛競價決策
3、期間費用預算
4、稅金預算
5、凈利潤預算
6、現金流量預算

三、房地產企業(yè)設立階段的納稅預算管理與控制
1、項目開發(fā)主體如何確定？在原公司開發(fā)還是新設公司？
2、新設公司容易被忽視利潤增長點是什么？有無其他途徑？
3、部門設置與費用劃分技巧
4、非貨幣資產出資的涉稅分析與風險管控

四、房地產項目融資的納稅預算管理與控制
（一）企業(yè)融資預算應關注的風險點
1、資本金比例符合要求嗎？
2、融資成本能稅前扣除嗎？
3、融資成本帳務處理有何技巧？
4、注冊資本認繳制下向公司投錢是增加注冊資本還是掛往來？
（二）財務費用預算要點
（三）稅金預算
1、增值稅預算
（1）借款利息可以抵扣進項嗎？
（2）關聯方無償拆借資金有無納稅風險？
（3）閑置資金購買理財產品如何進行納稅處理？
2、企業(yè)所得稅預算　　　　　　　　　　
（1）非金融機構借款納稅預算與風險管控案例分享
（2）自然人借款納稅預算與風險管控
（3）企業(yè)資本結構設計的納稅預算與風險管控
（4）因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除？
（四）預算管理與風險控制
1、統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運用與風險防范
2、假按揭融資的風險防范

五、房地產土地取得階段的納稅預算管理與控制
（一）項目納稅預算與土地競拍價格決策
案例分享
（二）納稅預算
1、增值稅預算
（1）可抵扣增值稅銷售收入的土地價款如何界定？有何新規(guī)定？拆遷補償費是否屬于
土地價款？
（2）土地價款何時抵扣？ 如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積是否屬
于可售面積？開發(fā)產品轉自用后再銷售還能扣除土地價款嗎?
（3）取得土地出讓金返還增值稅如何處理?
（4）土地價款抵扣臺賬如何設立？
2、契稅預算
（1）契稅計稅依據如何確認？拆遷補償費、大配套費、規(guī)費是否應繳納契稅？
（2）如何把握和利用契稅納稅義務的三個時點？各地規(guī)定有何不同？
3、土地使用稅預算
（1）取得土地使用權后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅　　　
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？是否同時繳納？
（3）占用集體土地是否需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅？　　　　　
（4）經濟適用房建設用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
4、土地增值稅與企業(yè)所得稅的預算
（1）如何確定土地成本？土地增值稅和企業(yè)所得稅對土地成本的歸集有何不同？
（2）土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？
（3）土地閑置費能否計入土地成本？
（4）土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？
5、印花稅預算
（三）預算管控與財稅處理技巧
1、土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據取得應規(guī)避那些納稅風險？母公司
名頭的土地出讓金票據如何才能在子公司扣除？
2、土地價款稅前扣除票據有何要求？各稅種規(guī)定有何不同？各地規(guī)定有何不同？
3、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理 ？
4、拆遷還房取得土地納稅處理有何新規(guī)定？如何操作？視同銷售價格如何確定？
5、拆遷還房綜合案例分析

六、房地產規(guī)劃設計與前期工程的納稅預算管理與控制
（一）納稅預算
1、戶型定位與所得稅預算
2、戶型定位與土地增值稅預算
3、功能定位與增值稅預算
4、委托設計與增值稅預算
（二）預算管控與財稅處理技巧
1、案例分析-委托境外單位進行規(guī)劃設計合同簽訂與納稅處理技巧
2、前期工程費核算技巧

七、房地產項目建設階段的納稅預算管理與控制
（一）納稅預算
1、增值稅預算
（1）進項稅額預算
（2）進項稅率預算的作用與預算方法
（3）進項稅額預算案例
2、企業(yè)所得稅與土地增值稅預算　　　　　　　　
（1）動態(tài)成本監(jiān)控
（2）企業(yè)所得稅與土地增值稅開發(fā)成本的異同
（3）財務部與成本部成本口徑對比與統(tǒng)一
（4）發(fā)票取得的動態(tài)監(jiān)控
3、印花稅預算
4、房產稅預算
（1）開發(fā)建設階段是否會產生房產納稅？
（2）房產稅的計稅依據？
（3）房產稅的處理原則
（二）預算管控與風險控制
1、供應商選擇策略與技巧
（1）價格策略
（2）資信調查與異常發(fā)票風險防范
2、“四流”不合一四種成因分析與防范策略及新政策變化
3、建筑工程發(fā)包模式的選擇與合同簽訂技巧
4、安裝合同簽訂技巧與風險防范及新政策變化
5、采購及接受服務合同的涉稅條款
6、普通發(fā)票開具新要求
（三）財務核算技巧
1、開發(fā)成本明細賬設立技巧與案例分享
2、售樓處樣板間裝修費的核算與納稅處理技巧　　　　　
3、利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本？ 不同地區(qū)應采取什么不同策略？　　　　　　　　　　

八、房地產銷售階段納稅預算管理與控制
（一）納稅預算
1、增值稅預算
（1）預售階段增值稅如何預算？
（2）預售階段增值稅發(fā)票如何開具？
（3）房地產企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？
（4）交房環(huán)節(jié)如何計算應納稅額？
（5）一般計稅方法如何扣除土地價款？　
（6）一般納稅人銷售開發(fā)產品在交房時如何開具發(fā)票？
（7）不同項目的預繳稅款可否抵減另一項目的應納稅額？
（8）免租期是否視同銷售繳納增值稅？
（9）房地產企業(yè)及物業(yè)公司代收款項如何納稅？
（10）銷售收入動態(tài)明細表的編制
2、企業(yè)所得稅預算
（1）預售階段企業(yè)所得稅預算如何編制？營改增后現金流有何變化？
（2）企業(yè)所得稅季度預繳申報表如何填報？　　
（3）完工年度企業(yè)所得稅預算如何編制？
（4）完工年度所得稅計算的兩種方法的應用與比對印證
（5）完工年度所得稅申報表的填報
（6）案例分享-如何根據全項目所得稅預算控制完工年度后各年度的企業(yè)所得稅預算？
3、土地增值稅預算
（1）預售階段土地增值稅預算
（2）營改增后土地增值稅預繳的計稅依據如何確定？
（3）營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入如何確定？
（4）與轉讓房地產有關的稅金扣除有何新規(guī)定？
（5）營改增前后土地增值稅清算的計算有何規(guī)定？
（6）營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認有何新規(guī)定？
（7）營改增后關于舊房轉讓時的扣除計算問題有何規(guī)定？
（8）土地增值稅模擬清算及動態(tài)監(jiān)控案例分享
4、土地使用稅預算
（1）完工年度土地使用稅如何繳納？
（二）預算管控與財稅處理技巧
1、根據預算控制交房時間
2、動態(tài)收入與動態(tài)成本及時更新
3、所得稅監(jiān)控與發(fā)票需求預測
4、土地增值稅模擬清算及方案調整

九、房地產企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預算管理與控制
（一）企業(yè)清算
1、增值稅預算
（1）存貨處理
（2）固定資產處理
2、企業(yè)所得稅預算
（1）資產處置損益
（2）負債清償損益
（3）清算所得
（4）清算所得稅申報表
（5）公司注銷時多繳的所得稅能否退回？
（6）房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題有何新規(guī)定？
3、清算技巧
（1）資產處置技巧，經營期處置還是清算期處置？
（2）欠股東借款處理技巧
（二）股權轉讓
1、增值稅預算
（1）轉讓非上市股權是否繳納增值稅？
（2）轉讓上市公司股權是否繳納增值稅？
2、企業(yè)所得稅
（1）股權轉讓如何繳納企業(yè)所得稅？　
3、股權轉讓繳納土地增值稅嗎？風險何在？
4、案例分享操作技巧

十、增值稅會計核算
1、會計科目的設置詳解與分析
2、賬務處理及應用
3、綜合案例分析

【課程說明】
[組織機構]：中房商學院
[時間地點]：2017年6月30日-7月1日 廣州（詳見報到通知）
[培訓費用]：3380元/人（含培訓費、資料費）食宿代訂，費用自理
[聯 系 人]：齊老師
[網站]：
中房商學院旗下服務現有中房培訓、中房內訓、中房網絡大學、中房顧問、中房獵頭、中房咨詢、中房考察、中房BIM、中房俱樂部等。業(yè)務范圍包括房地產管理咨詢、顧問、公開課、企業(yè)內訓、線上線下學習，項目考察，人才服務等。內容涵蓋工程項目、營銷策劃、設計、成本、招商、運營、物業(yè)管理、財務稅法、人力資源、戰(zhàn)略管理等住宅地產、商業(yè)地產和產業(yè)地產全產業(yè)鏈各個模塊。

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