【成都】住宅與層商業(yè)建筑電氣與給排水設計配置及施工難點解析培訓（2017年6月24日）

房地產(chǎn)培訓：住宅與層商業(yè)建筑電氣與給排水設計配置及施工難點解析培訓

【課程背景】
1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展，大體量的高層、層住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體越來越多地出現(xiàn)在各個城市中心，其具有樓層多、高度高、業(yè)態(tài)豐富，人員密集特點，對其電氣與給排水設計科學可靠性、經(jīng)濟性、安全性提出了的高要求，對此，一些開發(fā)商已經(jīng)積累了許多經(jīng)驗和教訓，但是眾多的開發(fā)商電氣、給排水設計人員對大體量的建筑電氣、給排水設計還是顯得經(jīng)驗不足，需要靠時間和項目經(jīng)驗積累，而一味依靠自身累積經(jīng)驗將花費較多的摸索時間，甚至付出沉重的代價，吸取目前國內國際開發(fā)商開發(fā)大體量住宅，特別是層商業(yè)建筑的的經(jīng)驗和教訓，可讓您少走彎路大幅縮短摸索時間。
2、二名聯(lián)合分享——分別來自電氣領域和給排水，工作背景，針對房地產(chǎn)企業(yè)電氣與給排水設計中的難點設計問題剖析，信息量極為豐富，實用性強。
3、全新的課程包含了二個領域國內國際、的技術與實踐案例，是二位、多家多年經(jīng)驗之濃縮精華。[2016在廣州、成都舉辦2期]

【課程收益】
1、不同建筑配電形式的選擇與利弊分析。如何從經(jīng)濟性、可靠性、靈活性上作出佳選擇，避免項目交付使用后二次改造。
2、介紹常見電氣設計及施工問題及分析。設計界面產(chǎn)生遺漏；綜合管線圖很好，現(xiàn)場卻無法安裝；設計參數(shù)不完整、設計不合理，導致投標單位投訴；設計參數(shù)不完整，導致設備運行產(chǎn)生問題，承包商相互推諉等。
3、介紹商業(yè)街及MALL等商業(yè)建筑商業(yè)落位圖的做法，如何做能節(jié)約成本。
4、幾種常見電氣變更發(fā)生原因分析，提供改善的措施建議。
5、不同建筑給水形式的選擇與利弊分析。
6、介紹常見易出現(xiàn)問題的排水問題；太陽能熱水、中水回收、雨水回用系統(tǒng)實用分析。
7、以案例介紹運用BIM開展深化設計管理，及BIM應用管理注意事項

【課程對象】
房地產(chǎn)企業(yè)設計總監(jiān)、設計部經(jīng)理、電氣設計總工與電氣工程師、給排水設計總工與設計師、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、工程經(jīng)理、負責電氣與給排水設計或施工的技術人員。

【導師】
講師一：工作近20年，先在設計院工作11年，任強弱電負責人，后在外資咨詢公司服務5年,任上海電氣負責人，近年在地產(chǎn)公司歷任機電經(jīng)理、總工程師。在電氣設計及管理領域造詣深厚，其電氣設計方案曾多次獲得、業(yè)界專項設計獎。

講師二：先后在設計院、外資工程顧問公司、國內大型從事給排水與機電設計工作，經(jīng)歷過多個高層或層住宅、酒店、商業(yè)綜合體等項目，精通高層與層建筑給排水與機電設計及其管理。

【培訓內容】
部分：建筑電氣設計與施工管理
一、電氣設計系統(tǒng)簡介
1、變配電系統(tǒng)
2、照明系統(tǒng)
3、動力配電及控制系統(tǒng)
4、防雷與接地系統(tǒng)
5、消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)、電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)、消防設備電源監(jiān)控系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)
6、電能管理系統(tǒng)、能耗管理系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)

二、針對不同類型的建筑，電氣設計的關注點。
1、現(xiàn)有地產(chǎn)公司開發(fā)項目的分類。
2、對住宅、商業(yè)、辦公、酒店類型設計分析。
3、如何針對不同類型的建筑建立合理的設計思路及設計理念。
4、負荷中心等設計要素的理解延伸。
5、如何對變電所進行規(guī)劃，如何設計備用電源。

典型案例項目分析：
辦公類：古北國際財富中心二期、未來資產(chǎn)大廈
商業(yè)類：合生國際廣場、世紀大都會項目
酒店類：合生國際廣場凱悅酒店

三、電氣設計的管理及分析。
1、負荷等級、負荷計算分析，審閱供電方案。
作為地產(chǎn)公司的電氣工程師需要掌握負荷等級劃分、負荷計算方法、電源的概念理解、電業(yè)政策的解讀方可對整個供電方案的審批。否則非常容易產(chǎn)生錯漏空缺，設計的及變更的成本金額會較大。
案例：以某地產(chǎn)項目為例分析，在配套費、保障性電源費、住宅用電、共建用電方面，如何避免額外的費用或工程界面盲點。
2、商業(yè)建筑，對于不同項目階段，設計負荷密度取值依據(jù)。變壓器的容量如何計算。
負荷密度的取值與變壓器計算的關系
原則：不同的業(yè)態(tài)選擇不同的負荷指標
業(yè)態(tài)不明確時（如方案階段）
建議的商業(yè)租戶負荷估算（表1）：
常見商業(yè)租戶的用電負荷指標表（表2，略）。
負荷指標建議總結表（表3）：
以現(xiàn)有房產(chǎn)中通常采用的商業(yè)落位圖的做法分析，如何能夠達到更優(yōu)化。
以某地產(chǎn)蕭山，富陽項目為例分析，送審圖、招標圖、商業(yè)落位施工圖與施工的關系
3、高層公寓、辦公樓，大型商業(yè)MALL的配電形式分析。
案例：以水游城、合生國際廣場設計為例分析，一次投資、二次改造、三次運營管理修改之間的關系。
4、配電間及機電用房的設計。與建筑的協(xié)調，公寓樓及商業(yè)如何能夠充分利用空間。
案例：以合生國際廣場和黃世紀大都會例。
5、對各設計單位的管理及措施
（1）設計任務書準確
（2）確保各之間的交圈:設計界面的清晰，管理制度的制定與執(zhí)行，深化設計的進度管理
（3）確保單位設計之間的交圈
（4）對設計單位的管理措施
6、節(jié)能措施的設計
（1）LEED和我國綠色建筑的介紹。
（2）針對項目系統(tǒng)的分析
（3）責任

四、電梯系統(tǒng)設計的關注點：
電梯計算中的關鍵參數(shù)；如何提高電梯的效率、電梯選型的關鍵點；電梯裝飾與電梯、電梯招標時間對建筑的影響、招標中如何控制甲方利益的大化，電梯井道的設計，電梯典型性問題的分析。
1、電梯對建筑的影響
2、電梯招標的時間
電梯招標的佳時間，招標文件如何整理、招標元器件的要求對電梯品質的影響，裝飾重量如何預留比較經(jīng)濟。
3、如何管理電梯承包單位
4、電梯運行問題的典型性原因分析。
案例：環(huán)球金融中心等。

五、電氣施工的難點分析及處理
1、設計圖紙不交圈，項目部對圖紙理解深度不夠。
2、對深化設計缺少管控。
3、責任心的缺乏，能力的限制。
4、總部與項目部條線管控力度不夠。
5、以相關的項目發(fā)生的問題進行典型性分析。
6、對于商業(yè)部門的招商，如何避免大規(guī)模拆改等。

六、電氣變更的分析
1、設計圖紙錯漏空缺。
2、項目部對于圖紙理解深度不夠。。
3、綜合管線影響標高。
4、甲供設備與圖紙不符。
5、管理人員對合同界面不清楚。
6、招標過程文件、合同文件的解讀。

七、電氣變更的管控
1、設計圖紙的成果審核
設計院審圖的流程追蹤，設計院合同對質量控制的約束。
2、對于深化設計的管控
深化設計的組成人員，圖紙質量，送審計劃，圖紙的及時調整。
3、承包單位的合同范圍內工作
4、設計、項目與成本招標的關系
（1）設計的界面，招標界面的清晰
（2）成本合約的范圍清晰
案例：上海金茂大廈、古北國際財富中心一期
5、設計與成本戰(zhàn)略采購的關系
避免戰(zhàn)略采購與設計不符的情況。
以某地產(chǎn)公司多臺低壓柜電容器多次爆炸為例。
以某地產(chǎn)公司智能疏散系統(tǒng)與應急燈具無法接駁為例。

八、電氣設計、施工管理、預算部如何能夠更好的實現(xiàn)技術、成本的目標實現(xiàn)。
以某公司的架構運行為例進行分析。
九、某商業(yè)地產(chǎn)公司開業(yè)項目復盤的經(jīng)驗介紹：如何在設計、招標、工程管理各環(huán)節(jié)進行有效管控？如何利用深化設計及施工組織，來為商業(yè)落位圖的實施爭取大的權益。

第二部分：給排水部分系統(tǒng)設計配置及施工管理
一、系統(tǒng)配置
（一）樓宇建筑給排水系統(tǒng)分類
給水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、循環(huán)冷卻水系統(tǒng)等
（二）系統(tǒng)的配置與分析（以某大型商業(yè)綜合體為例）
1、給水形式選擇
分別以住宅、辦公樓、商業(yè)中心、酒店項目為例，比較“水泵水箱聯(lián)合供水系統(tǒng)”和“變頻給水系統(tǒng)”的優(yōu)劣和適用條件。
思索節(jié)能與方便，分析熱水系統(tǒng)的形式選擇。
2、排水的煩惱
以高層住宅為例，分析同層排水技術應用之優(yōu)缺點；
以商業(yè)中心為例，介紹虹吸雨水在屋頂花園的應用；
以某住宅、辦公樓為例，分析排水管被投訴的問題；
設置位置、堵塞、噪音
以高層住宅為例，比較雨水管材質，慎用復合管材。
不要遺漏排水點，坑底部、朝天風井、小屋面等。
小市政，列舉失敗案例，分析如何避免淹水。
3、太陽能熱水、中水回收、雨水回用系統(tǒng)實用分析
性價比分析
應用的意義
發(fā)展趨勢展望
4、系統(tǒng)的安全與維護
列舉實例，介紹給排水系統(tǒng)出現(xiàn)的凍結、漏水、誤動作等風險及防范措施。

二、設計單位的管理
（一）給排水設計管理四大要素
1、明確需求
建筑特點要求；水量、水壓、水質要求；系統(tǒng)配置要求；設計凈高要求；計量要求；管材要求等。
舉例：某項目給排水設計任務書。
2、提供信息
市政信息；批文信息；合作單位信息；審圖反饋信息；其他信息
3、理順工序
按方案階段、初步設計階段、施工圖設計階段，配合裝修、園林階段，介紹設計任務、信息提供，減少設計返工。
4、把握節(jié)點
合理安排設計計劃；中間過程檢查； 過程問題解決。
以某綜合體項目為例，闡述自方案階段～施工圖階段的設計管理過程、經(jīng)驗分享。
（二）交圈
1、土建交圈
2、安裝空間與凈高分析
3、與幕墻的銜接
4、配合裝修
5、景觀中的給排水
（三）重中之重——會審圖紙
以某綜合體為例，分享審圖經(jīng)驗。

三、深化設計管理
（一）深化設計目的
1、深化設計與設計的區(qū)別
機電深化設計是根據(jù)終的建筑、結構、精裝、幕墻等條件，根據(jù)實際采購的設備和材料，綜合所有機電系統(tǒng)，確定終的設備和管線的安裝位置及安裝方式。
深化設計不是修改設計，不是優(yōu)化設計，是對原設計的詳細設計。
2、深化設計要解決的問題
復核設備、管道安裝空間
確定終的安裝定位
（二）管好深化設計
1、提供充分的資料
建筑圖、結構圖、精裝圖、幕墻圖
2、列清制圖目錄，明確出圖計劃。
綜合管線圖、一次結構預留圖、二次結構預留圖、設備基礎/水溝設置圖、井道／機房詳圖、廚房、衛(wèi)生間詳圖。
進度計劃表
過程記錄、問題分析。
3、審圖意見明確，清楚／全面
4、BIM 應用（推薦）
舉例某項目應用BIM的案例，及BIM 應用的管理
（三）深化設計中的給排水問題
舉例某項目，分享深化設計管理經(jīng)驗

四、控制變更
（一）機電系統(tǒng)合同模式
總價包干合同模式介紹
例舉某機電工程合同條款
不屬于變更的條款
管線翻繞、穿墻套管、設備偏移、標高調整等
屬于變更的條款
口徑變化、連接方式變化、點位增加／減少、潔具換位置
（二）變更產(chǎn)生的原因
舉例某項目的變更，歸納變更產(chǎn)生原因
設計錯誤
方案修改
補充缺陷
配合施工
（三）控制變更
減少后續(xù)的方案修改
變更不可違返批文
明確變更原因與責任
關聯(lián)的變更跟進

【課程說明】
[組織機構]：中房商學院
[時間地點]：2017年6月24-25日 成都（詳見報到通知）
[培訓費用]：4680元/人（含培訓費、資料費）住宿代訂，費用自理
[聯(lián) 系 人]：齊老師
[網(wǎng)站]：
中房商學院旗下服務現(xiàn)有中房培訓、中房內訓、中房網(wǎng)絡大學、中房顧問、中房獵頭、中房咨詢、中房考察、中房BIM、中房俱樂部等。業(yè)務范圍包括房地產(chǎn)管理咨詢、顧問、公開課、企業(yè)內訓、線上線下學習，項目考察，人才服務等。內容涵蓋工程項目、營銷策劃、設計、成本、招商、運營、物業(yè)管理、財務稅法、人力資源、戰(zhàn)略管理等住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈各個模塊。　

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