【杭州】房企法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制要點(diǎn)解析培訓(xùn)（2017年6月24日）

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房企法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制要點(diǎn)解析培訓(xùn)

【課程背景】
房地產(chǎn)培訓(xùn)：房企法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制要點(diǎn)解析培訓(xùn)；當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從以快速擴(kuò)張為標(biāo)志的黃金十年，進(jìn)入穩(wěn)健增長(zhǎng)的白銀十年，深度調(diào)整期房企產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心在于管理的精細(xì)化程度與風(fēng)險(xiǎn)控制能力。風(fēng)險(xiǎn)管理的模式應(yīng)從法務(wù)管理轉(zhuǎn)向企業(yè)治理、內(nèi)控管理、流程管理、全面與全員的風(fēng)險(xiǎn)管理的綜合性體系。在當(dāng)前的調(diào)整期中，過(guò)去被規(guī)模與速度掩蓋的矛盾紛紛爆發(fā)，企業(yè)與客戶的糾紛劇增，法律風(fēng)險(xiǎn)瞬時(shí)被放大，群體性的投訴、訴訟事件層出不窮。

【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、CEO、總經(jīng)理、副總、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等管理層
房地產(chǎn)企業(yè)法務(wù)部、客服部、律師、物業(yè)管理等部門領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)從業(yè)人員

【課程收益】
揭示了開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷、客戶服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)；
從法律上條分縷析，并教你如何事前預(yù)防、事中應(yīng)對(duì)；
分析物業(yè)管理的各種焦點(diǎn)問題，理論新穎，方法實(shí)用；
分享客戶投訴的特點(diǎn)、兩大原理與三個(gè)階段，通過(guò)案例，說(shuō)明處理客戶投訴堅(jiān)持的八項(xiàng)原則，注意的十個(gè)細(xì)節(jié)，化投訴為促進(jìn)企業(yè)進(jìn)步的動(dòng)力，使企業(yè)在客戶的投訴中不斷成長(zhǎng)。

【導(dǎo)師】
顏老師，上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所律師，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律主任，廣東省人大立法咨詢，廣東省法學(xué)會(huì)房地產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，華南國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁、深圳仲裁仲裁員，北京大學(xué)法學(xué)院碩士生校外導(dǎo)師。曾任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律副主任、清華大學(xué)法學(xué)院碩士生校外導(dǎo)師；人民大學(xué)律師學(xué)院兼職教授；萬(wàn)科集團(tuán)審計(jì)法務(wù)部、風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理、萬(wàn)科集團(tuán)律師，萬(wàn)科集團(tuán)講師。
特長(zhǎng)：有深厚的功底及豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。曾多次參與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)立法活動(dòng)，為國(guó)家、省、市及行業(yè)的立法貢獻(xiàn)過(guò)許多意見，且有不少建議被法律、法規(guī)、司法解釋及行業(yè)規(guī)則所采納；他的理論觀點(diǎn)新穎，樹一幟，在學(xué)術(shù)界與地產(chǎn)界非常有影響力。
授課風(fēng)格：語(yǔ)言鮮明，深入淺出，生動(dòng)幽默，是萬(wàn)科講師，曾多次站在全國(guó)各地的講臺(tái)為房地產(chǎn)人士授課，引發(fā)好評(píng)如潮，學(xué)員都表示課程實(shí)戰(zhàn)，受益匪淺。本系列課程中的內(nèi)容全部為其他的授課語(yǔ)言鮮明，深入淺出，生動(dòng)幽默，是萬(wàn)科講師，曾多次站在全國(guó)各地的講臺(tái)為房地產(chǎn)人士授課，引發(fā)好評(píng)如潮，學(xué)員都表示課程實(shí)戰(zhàn)，受益匪淺。本系列課程中的內(nèi)容全部為其。

【培訓(xùn)內(nèi)容】
部分：開發(fā)企業(yè)如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)
1、【海恩法則】與【大雪定理】
2、安全帶模型——企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的困境
3、所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的——關(guān)鍵在于態(tài)度
（1）廣州四季花城的故事——紅線外不利因素公示
（2）西安新地城的故事
4、所有的事故都是可以預(yù)防的——除非自己熟視無(wú)睹
要賣點(diǎn)，還是要合規(guī)？——變更設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)
5、所有的問題都是我們自己造成的——廣告中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）廣告宣傳可以構(gòu)成合同義務(wù)
（2）新廣告法的大特點(diǎn)就是巨額行政處罰
（3）“新廣告法”對(duì)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)
6、商品房買賣合同中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)
官版合同中的地雷，你能發(fā)現(xiàn)嗎？
7、如何設(shè)置企業(yè)的法律與道德——煎餅果子模型
既然要作房地產(chǎn)行業(yè)的麥當(dāng)勞，就不能拿煎餅果子的標(biāo)準(zhǔn)要求自己。

第二部分：常見商品房糾紛的法律分析
一、車位屬于建造人，人防車位不是資產(chǎn)
1、車位問題上常見的一些認(rèn)識(shí)誤區(qū)
2、露天車位的權(quán)屬
3、人防車位不屬于資產(chǎn)
常見認(rèn)識(shí)誤區(qū)：
“人防車位屬于資產(chǎn)，因此產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家?！?br /> “人防車位是強(qiáng)制配建，是開發(fā)商應(yīng)履行的義務(wù)。”
4、會(huì)所權(quán)屬問題
5、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無(wú)權(quán)改變所有權(quán)的歸屬

二、開發(fā)商有無(wú)權(quán)利贈(zèng)送露臺(tái)、花園？
1、依據(jù)規(guī)劃確定露臺(tái)權(quán)屬
2、開發(fā)商有權(quán)將窗前綠地作為花園附贈(zèng)

三、開發(fā)商“送面積”是否合法？
四、建造過(guò)程中，“業(yè)主”有無(wú)權(quán)力干涉工程建設(shè)？
五、交付前是否送達(dá)交付通知書？
1、《交付通知書》確實(shí)是法律的要求
2、如何避免買受人謊稱未收到交付通知惡意訴訟

六、“貨不對(duì)版”是否客戶拒絕收房的理由？
1、交付條件，是法定的商品房交付使用所應(yīng)具備的基本條件
（1）竣工驗(yàn)收合格
（2）具備《住宅質(zhì)量書》和《住宅使用說(shuō)明書》
（3）基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件
2、交付標(biāo)準(zhǔn)，是雙方當(dāng)事人約定的商品房交付時(shí)應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)

七、有房屋質(zhì)量問題，客戶是否有權(quán)拒收或者退房？
1、法律規(guī)定，兩種質(zhì)量問題可以退房
（1）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
（2）房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用
2、買受人拒絕收房的正當(dāng)理由（與質(zhì)量無(wú)關(guān)）
（1）房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格
（2）交付時(shí)不具備《住宅質(zhì)量書》和《住宅使用說(shuō)明書》
（3）道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件
（4）建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人
（5）交付的時(shí)間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件
（6）竣工測(cè)繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)
以上情形，種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實(shí)都是不需要收房就可以證明的，這才是對(duì)抗出賣人交付的正當(dāng)理由。
3、只要房屋符合交付條件，買受人沒有理由拒收
4、以質(zhì)量缺陷為由拒收房，沒有法律依據(jù)

八、客戶不來(lái)收房或者拒絕收房怎么辦？
九、房屋維修整改，客戶有權(quán)請(qǐng)求賠償哪些損失？
1、質(zhì)量問題直接造成的損失，如天花脫落砸壞物品、滲漏、返水泡壞地板
2、維修期間不能居住使用的補(bǔ)償

十、保修期間發(fā)生過(guò)維修行為，可否重新計(jì)算保修期間？
十一、按揭客戶斷供帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)&對(duì)策

第三部分：商品房客戶投訴的特點(diǎn)、規(guī)律與法律對(duì)策
一、客戶為什么投訴
1、設(shè)計(jì)缺陷
2、質(zhì)量瑕疵
3、環(huán)境惡劣
4、配套設(shè)施不足
5、服務(wù)管理不到位
6、收費(fèi)不合理
7、相鄰關(guān)系糾紛
8、期望額外利益
9、價(jià)格變化
我的幾個(gè)基本觀點(diǎn)

二、商品房客戶投訴的特點(diǎn)
1、利益，客戶不會(huì)輕易放棄——拖不過(guò)去
2、直接面對(duì)，客戶隨時(shí)找到開發(fā)商——直接承受客戶壓力
3、長(zhǎng)期共存，對(duì)產(chǎn)品的終生責(zé)任——不容有短期行為
4、天然聚集，客戶住在一起——容易制造群體性事件
5、題材多樣，各種想不到的問題——難以用標(biāo)準(zhǔn)化辦法解決
6、代人受過(guò)，開發(fā)商扛起所有問題——作為資源整合者的風(fēng)險(xiǎn)
7、法規(guī)模糊，缺乏是非標(biāo)準(zhǔn)——促使我們關(guān)注行業(yè)規(guī)則的完善
8、輿論偏向，面對(duì)強(qiáng)大的“弱勢(shì)群體”——輿論上的天然不利
9、非富即貴，有錢人維權(quán)——也有自己的顧慮
10、借題發(fā)揮，多因市場(chǎng)波動(dòng)而起——投訴的問題只是借口
握房地產(chǎn)投訴的特點(diǎn)，我們才能正確借鑒其它成熟行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和技巧，總結(jié)出一套適合房地產(chǎn)投訴的方法。

三、群訴發(fā)生的一般規(guī)律
1、兩大原理
（1）山火原理
（2）雷電原理
2、群訴發(fā)展的三個(gè)階段
（1）微風(fēng)初起，細(xì)雨綿綿
（2）電閃雷鳴，狂風(fēng)暴雨
（3）委曲求全，城下之盟

四、處理客戶投訴應(yīng)當(dāng)把握的原則
1、準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，做好預(yù)案，沉著應(yīng)對(duì)
2、對(duì)無(wú)理要求絕不無(wú)原則遷就
3、影響品牌形象的問題要迅速反應(yīng)
4、承擔(dān)而不是逃避責(zé)任，為自己的錯(cuò)誤買單
5、以法律與合同為底線，不以息事寧人為宗旨
6、堅(jiān)持公開透明，不搞秘密協(xié)議
7、不以道德錯(cuò)誤掩蓋技術(shù)錯(cuò)誤
8、避免侵權(quán)，決不涉黑

五、處理群訴應(yīng)當(dāng)注意的技術(shù)性細(xì)節(jié)

六、依法追究以維權(quán)為名的侵權(quán)行為
客戶的非理性維權(quán)，常常會(huì)觸犯法律
1、擾亂企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序
2、損壞企業(yè)財(cái)產(chǎn)
3、損害企業(yè)名譽(yù)
4、損害產(chǎn)品聲譽(yù)
5、侮辱企業(yè)工作人員人格
6、敲詐勒索

第四部分：物業(yè)管理的十個(gè)法律問題
一、物業(yè)企業(yè)究竟是管理者還是服務(wù)者？
1、物業(yè)企業(yè)有無(wú)維護(hù)小區(qū)秩序的權(quán)力？
2、服務(wù)者的法律地位，小區(qū)的職責(zé)

二、如何管理業(yè)主的違章搭建？
三、物業(yè)費(fèi)是不是物業(yè)公司的收入？
四、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)是否違規(guī)？
制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，既不科學(xué)，也有失公允

五、業(yè)主有無(wú)理由拒交物業(yè)費(fèi)？
1、業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)
2、他山之石——臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》
3、臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》給我們的啟示

六、沒有成立業(yè)主大會(huì)，能否決定公共事務(wù)？
七、小區(qū)內(nèi)公共部分的經(jīng)營(yíng)收益屬于誰(shuí)？

八、物業(yè)企業(yè)有無(wú)安全保障義務(wù)？
1、案例
2、什么是安全保障義務(wù)?
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)安全保障義務(wù)的理由
4、安全保障義務(wù)的主體是特定的經(jīng)營(yíng)者

九、物業(yè)公司組織業(yè)主活動(dòng)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？
十、業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害物業(yè)企業(yè)應(yīng)否賠償？

第五部分：合作開發(fā)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

【課程說(shuō)明】
[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院
[時(shí)間地點(diǎn)]：2017年6月24-25日 杭州（詳見報(bào)到通知）
[培訓(xùn)費(fèi)用]：5800元/人（含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、午餐費(fèi)）食宿代訂，費(fèi)用自理
[聯(lián) 系 人]：齊老師
[網(wǎng)站]：
中房商學(xué)院旗下服務(wù)現(xiàn)有中房培訓(xùn)、中房?jī)?nèi)訓(xùn)、中房網(wǎng)絡(luò)大學(xué)、中房顧問、中房獵頭、中房咨詢、中房考察、中房BIM、中房俱樂部等。業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)管理咨詢、顧問、公開課、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)、線上線下學(xué)習(xí)，項(xiàng)目考察，人才服務(wù)等。內(nèi)容涵蓋工程項(xiàng)目、營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)、成本、招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)稅法、人力資源、戰(zhàn)略管理等住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)模塊?！?

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